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“押一付三”收取房屋租金如何处理?

案例:甲钢铁公司201212月份将一处闲置的房屋出租给乙公司做办公用房,参照行业惯例,租金的收取方式为“押一付三”,即押金为押一个月的房租1万元,同时收取了20131月~3月的房租3万元,假设,该租赁合同执行到2013630日终止,合同终止前商务条款不变。

营业税暂行条例第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

营业税暂行条例实施细则第十三条规定,条例第五条所称价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。第二十五条规定,纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

根据上述规定,甲公司收取的租房押金属于价外费用,应在收到押金的当天缴纳营业税及相关的城建税和教育费附加。上述甲公司收到的房租押金1万元,由于乙公司能按期支付房租,甲公司未以违约金、赔偿金的名义予以扣收,不属于甲公司企业所得税口径下的收入,不计缴企业所得税。

案例所涉及的财税处理还是有一定的难度,特别是会计处理,由于税法对房屋租赁押金、租金基于“现金制”的规定,收到押金及租金时就要计税,使得会计计量营业税款时,需要使用“递延税款”科目。

会计分录如下:(营业税税率为5%,城建税率为7%,教育费附加率为3%;单位:元)

1.201212月份,甲钢铁公司收到出租房屋20131月~3月的租金及押金的会计处理,根据会计核算权责发生制原则,上述收款并不确认会计营业收入,但需要缴纳流转税。

借:银行存款 40000

贷:其他应付款——租金 30000

       其他应付款——出租房屋押金    10000

借:递延税款 2200

                贷:应交税费——应交税金(应交营业税) 2000

应交税费——应交税金(应交城建税) 140

应交税费——应交教育费附加    60

借:应交税费——应交税金(应交营业税) 2000

应交税费——应交税金(应交城建税) 140

应交税费——应交教育费附加    60

贷:银行存款 2200

2.2012年度甲钢铁公司企业所得税处理

基本原则:遵从合同约定的原则。企业所得税法实施条例第十九条规定,租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。即无论租赁劳务是否发生,也不论合同约定的承租人应付租金的当日,是否实际收到租金收入,均应按照合同约定的承租人应付租金的日期,按应收金额确认租金收入。

延伸规定:根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔201079号)规定,租赁合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,在租赁期内,出租人可对上述已确认的收入根据收入与费用配比原则,分期均匀计入相关年度收入。

结合案例,因为房屋出租合同约定“押一付三”的收款方式,且甲钢铁公司201212月份收了出租房屋20131月~3月租金30000元及出租房屋押金10000元,不符合跨期租赁、租金一次收足的条件,因此,应按照基本原则进行2012年度的企业所得税处理。

1)调增应纳税所得额:30000元;

2)调减应纳税所得额:2200元(相关流转税应作为符合企业所得税税前扣除的相关费用予以扣除)。

3.20131季度会计转销租赁收入

借:其他应付款——租金 30000

                   贷:其他业务收入——房屋租赁收入 30000

借:其他业务成本——房屋租赁税金及附加 1650

                贷: 递延税款 1650

4.20132季度初,甲钢铁公司又收了出租房屋20134月~6月租金30000元。

借:银行存款 30000

                    贷:其他业务收入——房屋租赁收入 30000

借:其他业务成本——房屋租赁税金及附加 1650

贷:应交税费——应交税金(应交营业税) 1500

                  应交税费——应交税金(应交城建税) 105

             应交税费——应交教育费附加 45

借:应交税费——应交税金(应交营业税) 1500

应交税费——应交税金(应交城建税) 105

应交税费——应交教育费附加    45

       贷:银行存款 1650

5.房屋租赁合同于2013630日终止,押金10000元当日予以退还,退还押金应退的流转税应予以抵扣或申请退税。

借:其他应付款——出租房屋押金    10000

     贷:银行存款 10000

借:递延税款 -550

贷:应交税费——应交税金(应交营业税) -500

    应交税费——应交税金(应交城建税) -35

              应交税费——应交教育费附加 -15

6.2013年度甲钢铁公司企业所得税处理

1)调减应纳税所得额:30000元;

2)调增应纳税所得额:2200元(2013年度财税同一的业务不需要进行纳税调整)。

7.未考虑甲钢铁公司计提出租房屋折旧计入其他业务支出等问题。

   资料编辑:深圳会计实务培训先行者深圳会计指导中心

    
          相关链接: 房屋出租涉及的税种税负汇总

http://www.123665.com/ask/article-227.html

房地产售后回购如何缴税?

http://www.123665.com/ask/article-314.html

 

 

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