点击次数：1184    发布时间：2015-3-25    文章来源：纳税服务网

文章摘要：
案列：A公司2002年1月取得一宗土地，土地价值1000万元，土地使用年限50年，2007年1月在该土地上自建厂房，建造成本500万元。2009年 1月完工达到预定可使用状态，土地由在建工程结转固定资产。已知厂房使用年限20年，残值率为5%。对于在房屋建造前、建造期间、建造后以及房屋使用年限 到期后的四个阶段应当如何进行土地使用权摊销的会计和税务处理？相应会计处理如下：1、自2002年1月起，每年

案列：A公司2002年1月取得一宗土地，土地价值1000万元，土地使用年限50年，2007年1月在该土地上自建厂房，建造成本500万元。2009年 1月完工达到预定可使用状态，土地由在建工程结转固定资产。已知厂房使用年限20年，残值率为5%。对于在房屋建造前、建造期间、建造后以及房屋使用年限 到期后的四个阶段应当如何进行土地使用权摊销的会计和税务处理？

相应会计处理如下：

1、自2002年1月起，每年摊销土地使用权=1000÷50=20万元，截止2007年1月土地使用权账面摊余价值1000-20×5=900万元。

2、2007年1月土地使用权转入在建工程

借：在建工程      900

贷：无形资产——土地使用权    900

3、房屋建造成本

借：在建工程     500

贷：银行存款（工程物资等）   500

4、2009年1月房屋竣工验收达到可使用状态

借：固定资产     1400

贷：在建工程     1400

房屋折旧年限20年，土地年限为43年，扣除房屋折旧年限后，即23年的土地的价值作为预计净残值处理。所以：

预计净残值=500×5% +900×23÷43 = 506.40（万元）

月折旧额=（1400-506.40）÷20÷12 = 3.72（万元）

20年后，提完折旧，土地的剩余价值转为无形资产管理，按规定摊销。

借：无形资产——土地使用权    481.40

贷：固定资产                 481.40

根据《企业会计制度》的规定，在建期间土地使用权改变了使用性质，没有摊销，此部分应摊未摊费用在房屋可使用年限内通过固定资产折旧方式计入了会计损益，对于会计处理虽有差别但不会构成实质影响。

企业所得税处理方面，如果把土地使用权视为单独摊销，则在建期间停止摊销的费用直接纳税调减处理，竣工验收后折旧期间多计提的折旧纳税调增处理，纳税调整后结果与执行《企业会计准则》相同，符合税法无形资产摊销精神。如果把土地使用权视为固定资产整体核算，计入“固定资产——建筑物或构筑物”则按上述折旧摊销即可，但是这样计算难免与税务机关理解上存在差异。另外，企业需要注意的是土地使用权计入固定资产原值就会增加房产税的计税依据，所以笔者认为这是不恰当的处理方式。          
             资料编辑：深圳会计实务培训先行者深圳会计指导中心

        
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